Divisão de coisa comum: o que acontece quando os comproprietários não chegam a acordo

A compropriedade — situação em que um bem pertence a mais do que uma pessoa — pode tornar-se um bloqueio real quando os titulares têm objetivos diferentes. A divisão de coisa comum é o mecanismo jurídico que permite resolver esta situação.

O que é a compropriedade?

A compropriedade existe quando a propriedade de um bem pertence simultaneamente a duas ou mais pessoas, cada uma com uma quota ideal (uma fração aritmética) sobre o bem (artigo 1403.º do Código Civil).

Em Portugal, a compropriedade resulta frequentemente de compras em conjunto (por casais, familiares ou sócios), de partilhas em que um imóvel foi adjudicado em comum a vários herdeiros, ou de doações a mais do que uma pessoa. Importa distingui-la da herança ainda não partilhada: aí, os herdeiros não são comproprietários de bens concretos — são titulares de quotas sobre a herança no seu conjunto — e o mecanismo adequado não é a divisão de coisa comum, mas a partilha, por acordo ou por inventário. Os tribunais rejeitam sistematicamente ações de divisão de coisa comum sobre bens de heranças por partilhar. Diferente é o caso em que a própria herança indivisa é comproprietária de um imóvel a par de terceiros: aí já pode intervir na ação de divisão, representada por todos os herdeiros.

O principal problema prático da compropriedade é que nenhum dos comproprietários pode dispor do bem inteiro como entender — vender, arrendar, transformar — sem o acordo dos restantes (artigo 1408.º do Código Civil). Já a quota de cada um é livremente alienável: qualquer comproprietário pode vender a sua parte, tendo os restantes direito de preferência quando a venda seja feita a estranhos (artigo 1409.º do Código Civil). É por esta via que, em compropriedades familiares antigas, acabam por entrar terceiros — e é também por ela que, muitas vezes, se resolve o bloqueio sem tribunal.

O direito à divisão

A lei portuguesa estabelece que nenhum comproprietário é obrigado a permanecer na indivisão (artigo 1412.º do Código Civil). Qualquer um deles pode exigir a divisão do bem — salvo se tiver sido convencionado manter a coisa indivisa, convenção que, ainda assim, não pode exceder cinco anos (renováveis) e só é oponível a terceiros se registada.

Este princípio — o direito à divisão — é fundamental: significa que a compropriedade nunca pode ser perpetuada contra a vontade de qualquer um dos titulares.

Como se processa a divisão?

A divisão pode ocorrer de duas formas:

• Por acordo entre os comproprietários: a divisão é feita por escritura pública ou documento particular autenticado. É a solução mais simples e rápida.
• Por via judicial (ação de divisão de coisa comum): quando não existe acordo, qualquer comproprietário pode intentar a ação para pôr termo à indivisão. O processo apura se o bem é divisível em substância e fixa os quinhões; sendo divisível, os quinhões são adjudicados por acordo ou, na falta dele, por sorteio (artigo 929.º do Código de Processo Civil).

Nos imóveis rústicos, a divisão física tem ainda um limite legal próprio: os terrenos aptos para cultura não podem ser fracionados em parcelas inferiores à unidade de cultura fixada para cada zona do país, nem de forma que origine parcelas encravadas (artigo 1376.º do Código Civil) — razão pela qual, na prática, muitos rústicos são juridicamente indivisíveis mesmo quando a divisão física parecia possível.

O que acontece se o bem não for divisível?

Na maioria dos casos que envolvem imóveis urbanos, o bem não é fisicamente divisível. Nesses casos, a lei prevê a adjudicação do bem a um ou alguns dos comproprietários — que compensam os restantes pelo valor das suas quotas (tornas) — ou a venda do bem e a distribuição do produto entre os titulares.

Na ação judicial, se não houver acordo quanto à adjudicação, o imóvel é vendido, podendo os próprios comproprietários concorrer à venda (artigo 929.º, n.º 2, do Código de Processo Civil), e o valor obtido é distribuído proporcionalmente às quotas.

Situações em que a divisão é frequentemente necessária

A divisão de coisa comum é particularmente relevante em:

• Imóveis adjudicados em comum a vários herdeiros numa partilha, quando a convivência na compropriedade se torna inviável.
• Imóveis comprados em compropriedade por casais — em separação de bens ou antes do casamento — ou por outras pessoas que entretanto se separaram ou desentenderam.
• Situações em que um dos comproprietários pretende vender e os restantes não.
• Compropriedades com origem em partilhas antigas, onde os titulares já mudaram ao longo de gerações.

A importância de uma estratégia clara

A ação de divisão de coisa comum pode ser um processo moroso. Por esse motivo, vale a pena investir numa tentativa de resolução negociada antes de recorrer ao tribunal.

Perceber os objetivos de cada comproprietário, avaliar o valor do bem e explorar soluções alternativas — como a compra da quota de um dos titulares, com as regras de preferência que referimos — pode conduzir a uma resolução mais rápida e menos onerosa para todos.

E se o imóvel em causa pertence a uma herança ainda não partilhada, o caminho é outro: a partilha, por acordo ou por inventário — explicamos as diferenças e o processo no nosso artigo sobre processos de partilha.

Este artigo tem carácter meramente informativo e não dispensa o aconselhamento jurídico adequado a cada caso concreto.