Divisão de coisa comum: o que acontece quando os comproprietários não chegam a acordo

A compropriedade — situação em que um bem pertence a mais do que uma pessoa — pode tornar-se um bloqueio real quando os titulares têm objetivos diferentes. A divisão de coisa comum é o mecanismo jurídico que permite resolver esta situação.

O que é a compropriedade?

A compropriedade existe quando a propriedade de um bem pertence simultaneamente a duas ou mais pessoas, cada uma com uma quota ideal (uma fração aritmética) sobre o bem.

Em Portugal, a compropriedade é frequente em situações de herança (quando um imóvel fica indiviso entre vários herdeiros), mas também pode resultar de compra em conjunto ou de outras situações.

O principal problema prático da compropriedade é que nenhum dos comproprietários pode dispor do bem como entender — vender, arrendar, transformar — sem o acordo dos restantes.

O direito à divisão

A lei portuguesa estabelece que nenhum comproprietário é obrigado a permanecer na indivisão. Qualquer um deles pode, a qualquer momento, exigir a divisão do bem.

Este princípio — o direito à divisão — é fundamental: significa que a compropriedade não pode ser mantida indefinidamente contra a vontade de qualquer um dos titulares.

Como se processa a divisão?

A divisão pode ocorrer de duas formas:

• Por acordo entre os comproprietários: a divisão é feita por escritura pública ou documento particular autenticado. É a solução mais simples e rápida.
• Por via judicial (ação de divisão de coisa comum): quando não existe acordo, qualquer comproprietário pode intentar uma ação judicial para obrigar à divisão. O tribunal decide a forma de divisão — física, se o bem for divisível, ou venda, se não for.

O que acontece se o bem não for divisível?

Na maioria dos casos que envolvem imóveis, o bem não é fisicamente divisível. Nesses casos, a lei prevê a adjudicação do bem a um dos comproprietários — que compensa os restantes pelo valor das suas quotas — ou a venda do bem e a distribuição do produto entre os titulares.

Na ação judicial, se não houver acordo quanto à adjudicação, o imóvel é vendido — normalmente em leilão ou por negociação particular — e o valor obtido é distribuído proporcionalmente.

Situações em que a divisão é frequentemente necessária

A divisão de coisa comum é particularmente relevante em:

• Imóveis que ficaram indivisos após uma herança e que os herdeiros não conseguem partilhar por acordo.
• Imóveis comprados em conjunto por pessoas que entretanto se separaram.
• Situações em que um dos comproprietários pretende vender e os restantes não.
• Compropriedades com origem em partilhas antigas, onde os titulares já mudaram ao longo de gerações.

A importância de uma estratégia clara

A ação de divisão de coisa comum pode ser um processo moroso. Por esse motivo, vale a pena investir numa tentativa de resolução negociada antes de recorrer ao tribunal.

Perceber os objetivos de cada comproprietário, avaliar o valor do bem e explorar soluções alternativas — como a compra da quota de um dos titulares — pode conduzir a uma resolução mais rápida e menos onerosa para todos.