A transmissão de imóveis — seja por compra, doação ou herança — tem implicações fiscais relevantes que convém conhecer antes de tomar decisões. O IMT e o Imposto do Selo são os principais impostos a considerar, mas a regra muda consoante o tipo de transmissão e a relação entre as partes. E o ponto que mais surpreende os clientes é este: o imposto certo nem sempre é aquele que se julga.
O que é o IMT?
O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) incide, como o próprio nome indica, sobre as transmissões a título oneroso do direito de propriedade sobre imóveis situados em Portugal (artigos 1.º e 2.º do Código do IMT). Falamos da compra e venda, da permuta ou da dação em cumprimento — situações em que há uma contrapartida.
O IMT é calculado sobre o maior de dois valores: o valor declarado na escritura ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. As taxas dependem do tipo de imóvel e do seu valor. Na habitação, são progressivas e organizadas por escalões (com isenção até um determinado valor e uma taxa marginal que pode chegar aos 8%); nos terrenos para construção e noutros prédios urbanos aplica-se uma taxa fixa, e nos prédios rústicos outra. Os escalões são atualizados anualmente no Orçamento do Estado, pelo que devem ser sempre confirmados à data da transmissão.
Em regra, é o comprador quem suporta o IMT (artigo 4.º do Código do IMT).
Um esclarecimento importante: nas partilhas — por divórcio ou por herança — a adjudicação de bens dentro da quota de cada um não gera IMT. O imposto só surge sobre o excesso de quota, ponto que se desenvolve mais à frente.
E o Imposto do Selo?
O Imposto do Selo incide sobre um conjunto alargado de atos. Na transmissão de imóveis, há duas situações a distinguir, com taxas diferentes:
- Compra e venda (e doações): taxa de 0,8% sobre o valor da transmissão (verba 1.1 da Tabela Geral). Nas compras, soma-se ao IMT.
- Transmissões gratuitas — doações e heranças: taxa de 10% sobre o valor do imóvel (verba 1.2 da Tabela Geral).
É aqui que entra a isenção decisiva para o planeamento familiar. Estão isentos da taxa de 10% o cônjuge, o unido de facto, os descendentes (filhos, netos) e os ascendentes (pais, avós) — artigo 6.º, alínea e), do Código do Imposto do Selo.
Atenção, porém, a um pormenor que escapa a quase toda a gente: esta isenção abrange apenas a taxa de 10% (verba 1.2), não os 0,8% (verba 1.1). A diferença torna-se relevante na doação, como se verá.
Transmissão por herança
Na transmissão por herança, os imóveis integram a herança e são depois partilhados entre os herdeiros. As regras essenciais:
- A transmissão de imóveis por herança a favor de familiares diretos — cônjuge, unido de facto, descendentes e ascendentes — está isenta de Imposto do Selo. Como nas transmissões por morte não há lugar à taxa de 0,8% (que só se aplica a aquisições onerosas ou por doação), o resultado prático é simples: herdar de família direta não tem imposto de transmissão. Outros herdeiros — irmãos, sobrinhos — pagam os 10%.
- A herança em si não está sujeita a IMT (é uma transmissão gratuita). O IMT só pode surgir na fase da partilha, e apenas sobre o excesso de quota: se um herdeiro ficar com imóveis de valor superior ao seu quinhão, esse excesso é tributado em IMT (artigo 2.º, n.º 5, alínea c), do Código do IMT). Note-se que o que desencadeia o imposto é o excesso em si, e não o pagamento de tornas — pelo que o IMT pode ser devido mesmo quando o herdeiro beneficiado renuncia a tornas. É um erro comum pensar o contrário.
- Quanto ao IMI, enquanto a herança não for partilhada o imóvel pertence à herança indivisa, que é o sujeito passivo do imposto, sendo este liquidado em nome do cabeça-de-casal (artigos 8.º, n.º 5, e 81.º do Código do IMI). O IMI é devido por quem for proprietário a 31 de dezembro de cada ano, pelo que o ano em que a herança passa a responder depende da data do óbito.
Transmissão por doação
Ao contrário do que muitas vezes se pensa, a doação de um imóvel não paga IMT. Sendo uma transmissão gratuita, está fora do âmbito deste imposto e é tributada em Imposto do Selo. (A única exceção é a doação com encargos — por exemplo, com a obrigação de pagar dívidas do doador —, em que o IMT incide apenas sobre o valor desse encargo, nos termos do artigo 3.º do Código do IMT.)
O que importa reter é a soma das duas verbas do Imposto do Selo:
- Doação a um terceiro (alguém fora do círculo cônjuge / unido de facto / ascendentes / descendentes): paga 0,8% + 10% = 10,8% sobre o valor do imóvel.
- Doação a um familiar direto: isento dos 10%, mas paga sempre os 0,8%. Num imóvel de 400.000 €, são 3.200 € que convém antecipar.
Daqui resulta uma assimetria que vale a pena conhecer: entre os mesmos familiares diretos, doar um imóvel custa 0,8%, enquanto herdá-lo não tem imposto de transmissão. É exatamente o tipo de detalhe que pode pesar na decisão de transmitir agora ou mais tarde.
O custo que fica adormecido: as mais-valias
Há ainda um custo que não aparece no momento da transmissão, mas que pode ser o mais elevado de todos. Quem recebe um imóvel por herança ou doação fica com um valor de aquisição que, para efeitos fiscais, corresponde em regra ao valor considerado para o Imposto do Selo — frequentemente um VPT baixo (artigo 45.º do Código do IRS).
Quando esse imóvel for vendido mais tarde, a mais-valia é calculada sobre a diferença entre o preço de venda e esse valor de aquisição. Se o valor de partida era reduzido, o ganho tributável pode ser significativo. O imposto não desaparece com a isenção na transmissão — apenas muda de momento, ficando à espera na venda futura.
A importância da análise prévia
As regras fiscais na transmissão de imóveis dependem do tipo de transmissão, do valor do imóvel, do grau de parentesco e de fatores específicos de cada situação. Uma análise prévia permite perceber os custos efetivamente envolvidos, identificar as isenções aplicáveis e escolher a solução mais eficiente — evitando encargos desnecessários e decisões irreversíveis com impacto fiscal relevante.
Este artigo tem carácter meramente informativo e não dispensa o aconselhamento jurídico adequado a cada caso concreto.
Se pretende perceber o impacto fiscal de uma transmissão ou partilha de imóveis, posso ajudar a analisar a situação concreta.
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