A transmissão de imóveis — seja por compra, doação ou herança — tem implicações fiscais relevantes que convém conhecer antes de tomar decisões. O IMT e o Imposto do Selo são os principais impostos a considerar, mas a regra muda consoante o tipo de transmissão e a relação entre as partes. E o ponto que mais surpreende os clientes é este: o imposto certo nem sempre é aquele que se julga.
O que é o IMT?
O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) incide, como o próprio nome indica, sobre as transmissões a título oneroso do direito de propriedade sobre imóveis situados em Portugal (artigos 1.º e 2.º do Código do IMT). Falamos da compra e venda, da permuta ou da dação em cumprimento — situações em que há uma contrapartida.
O IMT é calculado sobre o maior de dois valores: o valor declarado na escritura ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. As taxas dependem do tipo de imóvel e do seu valor. Na habitação, são progressivas e organizadas por escalões (com isenção até um determinado valor e uma taxa marginal que pode chegar aos 8%); nos terrenos para construção e noutros prédios urbanos aplica-se uma taxa fixa, e nos prédios rústicos outra. Os escalões são atualizados anualmente no Orçamento do Estado, pelo que devem ser sempre confirmados à data da transmissão.
E, desde maio de 2026, as taxas deixaram de depender apenas do imóvel: passaram a depender também de quem compra. Na aquisição de habitação por não residentes aplica-se uma taxa agravada de 7,5%, sem isenções ou reduções — salvo, nomeadamente, se o adquirente se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos, caso em que pode recuperar a diferença (artigo 17.º, n.os 10 a 12, do Código do IMT). Para entidades domiciliadas em paraísos fiscais — ou dominadas por entidades aí domiciliadas —, a taxa é de 10%; esta regra não se aplica, porém, a pessoas singulares. Num público com ligações internacionais — emigrantes, famílias com membros no estrangeiro — este é hoje um dos primeiros pontos a verificar.
Em regra, é o comprador quem suporta o IMT (artigo 4.º do Código do IMT).
Um esclarecimento importante: nas partilhas, a adjudicação de bens dentro da quota de cada um não gera IMT. O imposto só pode surgir sobre o excesso de quota — e mesmo aí a regra mudou recentemente para os divórcios. Desde 2022, o excesso de quota resultante de partilha por divórcio está excluído de IMT sempre que o casamento não tenha sido celebrado em separação de bens (artigo 2.º, n.º 6, do Código do IMT). Na prática: quem casou em comunhão de adquiridos ou comunhão geral e fica, no divórcio, com imóveis acima da sua meação, não paga IMT sobre esse excesso. Já nas partilhas por herança, o excesso de quota continua a ser tributado, ponto que se desenvolve mais à frente.
E o Imposto do Selo?
O Imposto do Selo incide sobre um conjunto alargado de atos. Na transmissão de imóveis, há duas situações a distinguir, com taxas diferentes:
- Compra e venda (e doações): taxa de 0,8% sobre o valor da transmissão (verba 1.1 da Tabela Geral). Nas compras, soma-se ao IMT.
- Transmissões gratuitas — doações e heranças: taxa de 10% sobre o valor do imóvel (verba 1.2 da Tabela Geral).
É aqui que entra a isenção decisiva para o planeamento familiar. Estão isentos da taxa de 10% o cônjuge ou unido de facto, os descendentes (filhos, netos) e os ascendentes (pais, avós) — artigo 6.º, n.º 1, alínea e), do Código do Imposto do Selo.
Atenção, porém, a um pormenor que escapa a quase toda a gente: esta isenção abrange apenas a taxa de 10% (verba 1.2), não os 0,8% (verba 1.1). A diferença torna-se relevante na doação, como se verá.
Transmissão por herança
Na transmissão por herança, os imóveis integram a herança e são depois partilhados entre os herdeiros. As regras essenciais:
A transmissão de imóveis por herança a favor de familiares diretos — cônjuge, unido de facto, descendentes e ascendentes — está isenta de Imposto do Selo. Como nas transmissões por morte não há lugar à taxa de 0,8% (que só se aplica a aquisições onerosas ou por doação), o resultado prático é simples: herdar de família direta não tem imposto de transmissão. Outros herdeiros — irmãos, sobrinhos — pagam os 10%.
A herança em si não está sujeita a IMT (é uma transmissão gratuita). O IMT só pode surgir na fase da partilha, e apenas sobre o excesso de quota: se um herdeiro ficar com imóveis de valor superior ao seu quinhão, esse excesso é tributado em IMT (artigo 2.º, n.º 5, alínea c), do Código do IMT). Note-se que o que desencadeia o imposto é o excesso em si, e não o pagamento de tornas — pelo que o IMT pode ser devido mesmo quando o herdeiro beneficiado renuncia a tornas. É um erro comum pensar o contrário. E a renúncia tem ainda um segundo efeito: configura, ela própria, uma liberalidade a favor do herdeiro que fica com o excesso, sujeita à taxa de 10% do Imposto do Selo — irrelevante entre familiares diretos, que estão isentos, mas com peso real entre irmãos ou sobrinhos, onde pode acrescer ao IMT.
Quanto ao IMI, enquanto a herança não for partilhada o imóvel pertence à herança indivisa, que é o sujeito passivo do imposto, representada pelo cabeça-de-casal — a liquidação é emitida em nome do autor da herança, com o aditamento “cabeça-de-casal da herança de” e o número fiscal atribuído à própria herança (artigos 8.º, n.º 5, e 81.º do Código do IMI). O IMI é devido por quem for proprietário a 31 de dezembro de cada ano, pelo que o ano em que a herança passa a responder depende da data do óbito.
Transmissão por doação
Ao contrário do que muitas vezes se pensa, a doação de um imóvel não paga IMT. Sendo uma transmissão gratuita, está fora do âmbito deste imposto e é tributada em Imposto do Selo. (A única exceção é a doação com encargos — por exemplo, com a obrigação de pagar dívidas do doador —, em que o IMT incide apenas sobre o valor desse encargo, nos termos do artigo 3.º do Código do IMT.)
O que importa reter é a soma das duas verbas do Imposto do Selo:
- Doação a um terceiro (alguém fora do círculo cônjuge / unido de facto / ascendentes / descendentes): paga 0,8% + 10% = 10,8% sobre o valor do imóvel.
- Doação a um familiar direto: isento dos 10%, mas paga sempre os 0,8%. Num imóvel de 400.000 €, são 3.200 € que convém antecipar.
Daqui resulta uma assimetria que vale a pena conhecer: entre os mesmos familiares diretos, doar um imóvel custa 0,8%, enquanto herdá-lo não tem imposto de transmissão. É exatamente o tipo de detalhe que pode pesar na decisão de transmitir agora ou mais tarde.
O custo que fica adormecido: as mais-valias
Há ainda um custo que não aparece no momento da transmissão, mas que pode ser o mais elevado de todos. Quem recebe um imóvel por herança ou doação fica com um valor de aquisição que, para efeitos fiscais, corresponde em regra ao valor considerado para o Imposto do Selo — frequentemente um VPT baixo (artigo 45.º do Código do IRS).
Quando esse imóvel for vendido mais tarde, a mais-valia é calculada sobre a diferença entre o preço de venda e esse valor de aquisição. Se o valor de partida era reduzido, o ganho tributável pode ser significativo. O imposto não desaparece com a isenção na transmissão — apenas muda de momento, ficando à espera na venda futura.
E há uma armadilha adicional para quem pensa usar a doação como atalho: nas doações isentas entre familiares diretos, o valor de aquisição do donatário não é o VPT à data da doação, mas o VPT constante da matriz até dois anos antes (artigo 45.º, n.º 3, do Código do IRS). A regra existe precisamente para impedir que se doe um imóvel na véspera da venda para eliminar a mais-valia. Doar e vender de seguida não apaga o imposto — pode até agravá-lo.
A importância da análise prévia
As regras fiscais na transmissão de imóveis dependem do tipo de transmissão, do valor do imóvel, do grau de parentesco e de fatores específicos de cada situação. Uma análise prévia permite perceber os custos efetivamente envolvidos, identificar as isenções aplicáveis e escolher a solução mais eficiente — evitando encargos desnecessários e decisões irreversíveis com impacto fiscal relevante.
A fiscalidade é, porém, apenas uma das dimensões da decisão de transmitir agora ou mais tarde. Sobre as diferenças jurídicas entre doar em vida e deixar por herança — forma, colação, legítima — veja o nosso artigo sobre doação vs. herança.
Este artigo tem carácter meramente informativo e não dispensa o aconselhamento jurídico adequado a cada caso concreto.
Se pretende perceber os custos fiscais de comprar, doar ou herdar um imóvel, posso ajudar a planear a transmissão de forma eficiente.
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